自2014年9月23日石家庄正式公布《国务院关于同意河北省调整石家庄市部分行政区划的批复》至今已经有近一年的时间，行政区划调整后，藁城，鹿泉，栾城三个县市转化为区的建制，市辖区面积增加了1700多平方公里，由原来的469平方公里扩大到2206平方公里。
一年过去了，三个新区都发生了哪些变化？新的城市框架下，房地产行业又如何借势发展？未来房地产市场的潜力何在？
█本期观察家
李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长
王评田 天阳泰富集团有限公司副总经理
柳湘第 众美集团定制营销中心副总经理
蔡颖 乐水地产营销总监
尹飞 河北金润置地营销总监
张艳 建投福美营销总监
盛紫中央公园策划总监 李占亮
█市政配套逐渐完善 交通配套表现明显
“石家庄撤县设区后，我们变成市区了，未来房价肯定是会涨的。”这是石家庄撤县并区的三个区域内项目销售人员经常对购房者说的话。据悉，栾城、藁城、鹿泉三县变区后，区域内房地产项目未来的前景普遍被业内和购房者看好。而道路和基础设施的完善，是房地产行业的利好因素。
房地产行业是对市政规划依赖性较高的行业，往往一条路的修通也会对项目产生是实质的影响，而新区内一年的主要变化，也体现在道路的开通和整修上。
每天往返于主城区和栾城区的天阳泰富房地产开发有限公司的副总经理王评田发现，连接主城区与栾城区的太行大街上多了许多监控摄像，限制了最高时速，以往飙车的情况也不再常见。虽然只是冰山一角，但这一细节见证着新设区城区交通配套的逐渐完善过程。
藁城区的众美集团定制营销中心副总经理柳湘第表示，滹沱河改造工程完工，对于改善周边城市面貌和环境有很大影响，同时对项目的环境提升有很大帮助“藁城区的变化主要体现在：交通越来越便利，区域自然环境越来越好，配套服务越来越完善，这些都极大提升了传统城区居民生活半径、生活形态。”柳湘第说道。
据了解，一年来，三个新区的道路建设均发生了变化。如栾城区新赵线竣工通车，高标准完成裕翔街、太行大街城区段、308国道（一期）升级改造；鹿泉区与市区的南二环西延工程和和平路西延工程预计年内开工并部分完成；藁城区与主城区的南二环东延工程也已开工建设等。
█房价未大涨 教育医疗仍是短板
不过，从一年以来三区项目的变化看，房价并未出现大规模涨幅。
业内人士均透露，教育、医疗资源的短缺，仍然是制约购房者到新设区购房的主要因素。
柳湘第表示，虽然滹沱河改造工程完工对项目的环境提升有较大帮助。但对于处于藁城区与主城区衔接处的项目来说，新的配套建设尚未波及到此，受藁城区影响较小，因此在配套建设上大部分仍以自身配套建设为主。
鹿泉区中节能健康城的开发商，乐水地产营销总监蔡颖同样表示，项目与省四院合作将在社区内建立省四院分院也属于自身配套建设。而在市政配套方面，除了自己项目引进的北国商城即将落地鹿泉外，其它似乎并没有多大变化。
与上水庄园的情况类似，来自鹿泉区南部的十里洋房营销总监尹飞表示，一年来十里洋房周边配套变化最大的鹿泉南部区域越来越受关注。而在医疗、教育和商业方面，至今仍没有看到太大改变。
█以品质换空间 项目以质取胜
不过，正是由于地理位置和配套设施的双重短板，开发企业在定位项目时，采取了以品质赢取地理空间和时间的策略。
“撤县设区后，会有许多市区购房者开始向周边转移，外溢需求逐渐增多。”这是设区后，大多数开发企业对市场的判断。因此在项目定位时，开发企业均将品质放在第一位，从目前市场中呈现出来的项目看，其品质都比较高，自身带有许多亮点。
据开发企业负责人介绍，目前新设区客群来讲，购房人群分布在25岁-50岁之间，涵盖了所有的有支付能力的购房人群，因此设区项目的未来发展空间非常可观。
从目前市场中的项目来看，以品质换取地理位置差距的开发企业不在少数。处于主城区和设区市区之间的项目，大多以花园洋房、类别墅产品为主，吸引市区品质刚需购房者以及改善型高端别墅置业者，以不同于市区的生活理念为切入点，提高项目吸引力。
同样位于设区市区的项目，则依托原来县城完善的配套设施，打造生活品质优于当地项目的楼盘。
█吸引主城区购房人群成项目主要发力点
不过，据记者观察，三个区域在吸引市区购买人群方面，魅力不一。在自然环境优于市区的鹿泉区，即使市政配套仍存在短板，但也吸引了一部分市区的改善型需求，“中节能健康城的购房者分布，鹿泉新区和主城区是一比一，鹿泉当地的客户主要以改善型为主，包括县城乡里的人，本身自己有房子，但是需要更好的居住环境，所以是以改善性为主的。” 蔡颖表示。
“而在栾城和藁城区域，由于区域内产业对人口的吸引力不足，栾城区能吸引人流的业态不足，不论是商业还是其他，如果没有一个有效的途径吸引石家庄市区人流，撤县设区短期内对栾城的影响还是不会明显。”王评田说道。
并且，开发企业提出这样一个现象，即处于县城区域的项目，虽然能够享受到城市自身成熟的商业和市政配套，但仍然是本地人消化的比例偏大。反而是处于石家庄市区边缘的区域，更能吸引市区购房者购房。但这些区域存在配套设施并不完善的短板，因此目前效果并不明显。
如何吸引主城区客群，成为这些项目的难点。“每一个基本区的地产商想做到的就是怎么能把市区的购房者吸引进来，当地人口毕竟是有限的，很多地方接近于饱和，怎么能吸引外来人口才是关键。而栾城区虽然离石家庄很近，但是和鹿泉不同，缺少吸引人流的东西，市区人们的思想意识还是没有往栾城考虑。而加大向东南发展政策导向力度，正式很多开发商所期盼的。” 建投福美营销总监张艳说道。而盛紫中央公园策划总监李占亮则认为，工业企业搬迁三环附近的规划，能够提升栾城区域产业经济，企业职工购房需求也随之加大。
柳湘第认为区域变化目前尚不足以成为主要卖点。通过产品拉动，给购房者一个全新的生活模式才是硬道理。
█专家观点：
撤县设区应该实现非省会功能的转移
李水源 石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长
撤县设区后，三个新区可能会吸引许多周边县市的购房者前来置业，同时市民身份的变化也会使新市民选择在本地就业。如何吸引主城区居民来新区置业？新区本地项目要提高品质吸引本地人和主城区购房者。当务之急，是增加医疗资源、教育资源等资源配置。
如果要想把这几个区域发展拉动起来，应进一步完善教育、医疗和交通配套，就应该有一个大石家庄环境。在这样的大石家庄氛围下，应疏解非省会功能，不要把大批业态都集中在市区。
撤县设区说到底就是非省会功能转移。即：未来三个新区将成为石家庄的副中心，承接非省会的功能。如处于市中心的两大批发市场，迁到副中心区域，使主城区成为名副其实的省会功能聚集区。
随着撤县设区力度加大，各区的各种配套，如医疗配套、教育配套、交通配套会逐渐完善。三个区域，未来将会朝着城市副中心发展，会变得越来越好。
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