[买入评级]房地产行业跟踪：2018年一号文件提出探索宅基地“三权分置” 深化农村土地制度改革
时间：2018年02月24日 09:01:16 中财网
核心观点：
18 年一号文件再次聚焦三农问题，首次提出宅基地“三权分置”
18年一号文件首次提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，在落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权的基础上，适度放活宅基地和农民房屋使用权。宅基地“两权”变“三权”是继农用地“三权分置”改革后的振兴乡村发展的又一重大举措。
宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相同改革思路
自改革开放以来，家庭联产承包责任制实现了农用地所有权和经营权的分离，14年提出农用地所有权、承包权和经营权的“三权分置”，15年1月国务院颁布政策，在33个地区推行“三块地”改革试点，其中宅基地改革是其最终攻坚环节。回顾农村土地整个改革历程，从农用地到宅基地的改革是由易到难、由浅入深的过程，宅基地“三权分置”与农用地“三权分置”具有相似的改革思路，首先是坚持所有权属集体成员不变，资格权类似农用地承包权，即可以理解为将宅基地资格确权到集体组织的对应农户。使用权的分离则是允许农民将宅基地让渡给有经营能力的主体，同时获得财产收益。
“三权分置”盘活农村闲置资产，未来或服务于租赁住房建设
我们注意到，1月15日国土部部长姜大明“深化农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，政府将不再垄断住房供地”，结合目前加速落地的13城市利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，我们认为从政策思路连贯性角度出发，短期内宅基地使用权的放活可能将服务于租赁住房的建设，而对于“城中村”问题较为严重的热点城市来说，通过宅基地改革将有利于承接城市住房需求外溢，改善“城中村”等问题。
与此同时，宅基地“三权分置”开辟了新的土地供应渠道，对于非居住属性仅有经营属性的物业（如旅游、养老地产），开发商往往面临拿地成本较高，投资收益率较低的困境，而改革后进城农民可自愿转让宅基地使用权，有利于开发商降低拿地成本，提高经营效益。
最后，宅基地“三权分置”在农民依法转让其宅基地使用权后，有利于农民进一步向城镇迁移，从而提高城镇化率。与此同时，宅基地发展租赁、养老、旅游等产业，有助于实现农村经济的多样化经营，给农民带来稳定的财产性收入，分享土地增值收益，实现乡村经济的振兴发展。
风险提示
宅基地制度改革进展存在不确定性，政策的进展与土地市场供应对行业的影响还未明确。
□ .乐.加.栋./.郭.镇./.李.飞 .广.发.证.券.股.份.有.限.公.司
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