一线城市二手房市场长假遇冷 供需两端预期下调迹象明显
本报记者 宋兴国 北京报道
十一黄金周历来被地产界视为检验市场冷热的“风向标”。
但从2018年黄金周期间来看，楼市出现一系列降价维权事件，而结合各家机构发布的数据，楼市正在步入下行周期。而在相对更能反映市场预期变化的一线城市二手房市场，这一迹象更为明显。
数据显示，“金九银十”未能奏效，“量缩价稳”开始出现向“量价同缩”转变的迹象。一方面，一线城市二手房市场成交量持续低迷，深圳九月二手住宅过户下跌近三成。另一方面，一线城市开始全面出现成交价格微幅下调，“降价挂牌”的房源也有所增多。
多位分析人士均指出，随着中央对房地产的持续调控不动摇，以及房地产信贷收紧的大环境下，预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。
“量缩价稳”局面恐变
一线城市二手房市场，成交依旧低迷。
贝壳研究院的数据显示，今年三季度，北京、深圳的二手房成交量环比下滑分别达到35%和42%，上海的成交量下滑也在10%左右。
此外，广州住建委的数据显示，1-8月，广州累计成交二手房71247套，同比下滑约28%。
这一现象在传统楼市旺季“金九银十”依然没有改观。
深圳市规划国土委提供的数据显示，9月，深圳二手住宅过户4952套，环比下跌31.3%。而贝壳研究院则表示，尽管北京在2018年黄金周的二手房成交量，比2017年高出53%，但这一交易量只有2016年的57%，且已连续4个月下跌，“北京二手房市场持续处于下行阶段”。
值得注意的是，尽管持续一年多的“量缩”依旧存在，但“价稳”的局面却似乎有所松动。
成交价格方面，中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示，最近一个月，四大一线城市二手房价格环比均有所下降。
其中，京沪两地同、环比均有所下滑。在本轮调控中政策最为严厉的北京，二手房成交均价达到6.08万元，同比下降6.06%，环比下降1.73%，其同、环比下降幅度在一线城市中居首。而上海的二手房成交价格则达到5.18万元，同环比分别下降1.29%和0.57%。
穗深两地则是同比上涨、环比下滑。广州二手房均价达到3.27万元，同比上涨6.56%，环比微幅下降0.12%。深圳的二手房价格则达到了5.73万元，同比上涨7.73%，环比下降1.65%。
“这说明房东在主动调低市场预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。
严跃进解释称，一二手房的定价策略有所不同，一般来看，一手房主要看房企的资金面。若是资金情况不错，其定价相对比较强硬，而二手房的定价则主要取决于买卖双方的市场预期，各类市场信息都对双方决策形成影响。
对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，2018年下半年以来一线城市二手房市场预期保持减弱态势，购房者观望情绪蔓延，业主调价中涨价占比以及新增供需均持续回落。
预期缘何变化
实际上，市场的观望和预期调低，在一些数据上也有体现。
供给端而言，在体现业主预期的挂牌价格方面，诸葛找房数据研究中心的监测数据则显示，9月，一线城市中，除广州微幅上涨0.04%以外，深圳、北京和上海的二手房挂牌价格分别下降0.32%、0.24%和0.56%。
而广州链家的数据显示，2018年第三季度，其库存有效待售房源中，有超过2.2万套房源调整了价格，占可售房源总量的60.1%。其中，“降价”性质的占78.4%，而9月第三周新增的降价房源占比更是超过85%。
需求端而言，数据显示，购房者的决策时间正在变长，带看量依旧低位，观望情绪较重。
贝壳研究院的数据显示，黄金周期间，北京二手房业主和客户成交周期分别为70.6和75.6天，较去年分别延长11.1天和11.8天，较2016年均延长40天。同时，带看量在2018年按前期小幅回升后转入下降态势，比2016年的新增带看量下降30%。
“进入9月以后，深圳和上海市场预期随着市场的下行，依旧保持向下状态。而北京公积金政策在一定程度上加重了市场预期。在市场进入下行区间时，一手限竞房大量集中入市且去化率不理想，以及部分楼盘的降价行为也强化了降价预期。”许小乐告诉21世纪经济报道记者。
许小乐所说的北京公积金政策，是指9月13日北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》，该文件提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”等多项措施，鼓励“先租后买”的购房消费。
这一政策被认为在一定程度上加剧了年轻人的购房焦虑。重庆市渝北区一位销售中介告诉记者，黄金周期间他接待了多位在北京、上海工作的不满30岁的购房者，在看房过程中都表达了对公积金政策可能进一步收紧的担忧。
许小乐认为，房贷政策收紧是制约购房需求的关键因素，首次置业者筹集首付的难度增加，换房者能贷款的比例被压缩，再加上严格的限购政策，使得市场有效需求不足。而市场成交走势和市场预期互相影响，带看量的减少和交易周期的延长会影响部分业主预期，导致业主降价出售。
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