前言：2017年，“限售”等楼市调控政策不断加码，更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长。截止2017年末，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，三家龙头房企均破5000亿，千亿房企数量达17家。我们预计，2018年TOP4房企总规模或近3万亿，千亿房企将继续扩容。未来各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。
榜单解读
2017年，随着品牌房企业绩规模的增长，TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度较大，提升近10.6个百分点至45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。
从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明，行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。
备注：金额集中度=入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，
其中，2017年度全国商品房销售金额是根据前11月累计同比增幅推算12月同比增幅所得。
随着今年房企销售业绩的增长，各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看，TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。从面积门槛来看，各梯队中，TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大，分别增长42%和59%。值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都较2016年降低，表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。
在今年销售权益榜中，恒大仍以4880.2亿元稳居榜首。销售权益榜反映了房企的投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。TOP200房企中，有部分房企权益榜排名显著高于流量榜。这些房企可以分成两类：一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企，如恒大、绿地、鲁能、融侨等。另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如禹洲、实地、中建东孚等。
此外，代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求，项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次有所下滑，但利用较强的操盘和项目管理能力，在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累，如绿城、建业、滨江、朗诗等。
在面积榜中，碧桂园仍以6016.2万平方米的销售面积排在第一位。总体来说，面积榜较金额榜名次更高的房企，布局战略大多都为区域深耕型企业。最典型的是建业，常年深耕河南，虽然由于房价因素在流量榜中排名不高，但在面积榜中则长期盘踞前30。另外，中南近年来加大了在长三角热点城市的投入，布局环上海周边经济发达、人口吸附能力强的二、三、四线城市，在面积榜中排在第14位。蓝光则深耕成都、合肥、无锡、昆明、西安等城市，2017年这些城市销售业绩占比较高。
三家龙头房企今年均突破5000亿，其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿，同比增长78%，几个月前就基本锁定了全年第一。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，分别排在二、三位。
除了三家龙头房企外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，2017全年业绩同比大幅增长140.3%至3620亿元，排在第四位，同时四季度业绩增长1573亿元，高于碧桂园的1526亿元，成为四季度冠军。保利、绿地及中海则各自迈入3000亿和2000亿房企阵营。除此之外，龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位，今年全年的业绩规模都突破千亿。至此，今年千亿房企数量达到17家。
值得注意的是，2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。这说明，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。
展望2018，龙头房企将依靠出色的品牌、稳健的运营能力继续快速发展。我们预计，碧桂园、恒大、万科、融创四家房企的业绩总规模或将近3万亿。此外，房企集中度将继续大幅上升，并且更向排名靠前的房企靠拢。其中，TOP10房企的行业集中度有望达35%。同时，2018年2000亿房企和1000亿房企有望继续扩容，2020年至少产生30家千亿房企。
从长期来看，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。我们预计到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。
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