租售同权 年轻人真的不必买房了吗
从广州到北京，“租售同权”吸引了不少讨论。
今年7月17日，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后，又力推“购租并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》表示，符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。
这些消息在朋友圈刷屏，引发了诸多讨论。租房客的春天真的到了吗？这对房地产市场和不愿意买（买不起）房的年轻人又影响几何？
实际上，除了备受关注的北京与广州，租售同权试点城市还有武汉、佛山、郑州等地，试点有10余家。如此大规模的试点，其实源自2016年的中央政策变化，去年国务院办公厅即已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
然而，靠租赁解决入学难问题，恐怕仍是一种美好的想象。好的教育资源总是稀缺的，现在深圳等地的入学积分政策，甚至细化到持有房产证的具体年份，即使有房有户籍的人家在竞争中都面临不少难题，那么，有住房无户籍或者有户籍无住房的人家，在好学校的排位方面也面临劣势，至于无户籍无住房无居住证的人，境况可想而知。
目前，租售同权只是笼统方向，细则仍需要当地落实。如何解决入学积分之间的冲突，其实需要当地教委等部门协调，从这个意义而言，租售同权在目前只走出了一小步。
细究之下，作为代表的北京和广州模式存在不少差异。北京模式是行政主导，对承租人有不少细化要求，大到承租人资质，比如年龄，小到承租时间段与租金押金交付。其目的之一，是为了保护承租人权益，但可能造成租贷房供给不足、“僧多粥少”的情况。
对比之下，广州模式是比较接近市场化模式，但要求的入学资格是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为居住地且房屋租赁合同经登记备案的”，事实上和过去的文件精神没有太大变化。
对两个模式都有不同意见。对于北京模式，抱怨比较多的可能是以市场化价格买入物业的业主，此前公租房客在享受小区公共设施方面已经引发不少抱怨，如果公租房客享受入学落户待遇，对于不少重金持有住房的业主将是一个打击。对于广州模式，目前反对声音则聚焦于房租的“非理性上涨”，也传出房主要求签约10年的新闻。
尽管这些都属于“人民内部矛盾”，却不得不引起重视，尤其对于教育资源分配方面。当经济高速增长、所有人都得益的帕累托改进时代结束，利益的重新划分必然引发不同反应。而这些政策的最终走向，对于生活在大城市的年轻人而言，至关重要。
回到大家关心的房价问题。中国房地产市场问题盘根错节，牵一发动全身，指望一个租售同权政策来解决所有问题，不太现实。目前中国房地产状况是一线停滞，二线持平，三四线上涨。一二线城市的房价表现，既有限购政策的人为作用，也有刚需购买力消耗殆尽的因素。当前中国自有住房比例高达7成，过去房价的单边上涨使得多数家庭都将投资主要配置为房产，房产也成为中国贫富差距加大的根源之一。
无论如何定义房屋属性，居住、出租、持有抑或投资，房子对于中国人仍旧承担了大量想象，不仅是公共福利的嫁接品，也是事实上最重要的金融资产。租售同权当前对于解决教育资源配置问题迈出一小步，但是对于解决金融需求没有太大帮助，唯有认定房价不再继续上涨之后，放弃持有房产才是理性行为，而当前预期之下，房地产对于多数居民仍是保值增值的选择。
回头来看，一二线城市房屋的溢价，恰恰与户籍绑定在一起。在国外租售同权之所以运行良好，是因为福利是与公民身份绑定而不是与户籍绑定；如果需要走向教育平权，放开户籍尤其是一线城市户籍，才是正确方向。
等到中国人口进一步老化，对于人力的争夺会更剧烈，一线城市当前赶人步调其实是走了回头路，目前不少二三线城市甚至深圳，对于户籍的放开恰恰反映了人口周期变化的影响。真正的剧烈变化最终会到来，在此之前，我们必须确定作出大体正确的应对。
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